Laboratorio di ingresso/Corso integrato di Analisi della città e del territorio e Urbanistica Lezione a cura di Daniela Lepore Corso di Laurea in Urbanistica e Scienze della Pianificazione territoriale e ambientale / AA 2002-03 Upta parole chiave: zoning

zonizzazione Suddivisione in zone. (urban.) Suddivisione di un’area urbana o di una città in diverse zone destinate a usi e funzioni specifiche zonizzare (da zona, sul modello dell’inglese zoning) (urban.) Suddividere un’area urbana o una città in diverse zone destinandole a usi o funzioni specifiche, come residenza, industria e simili. azzonamento (da zona, sul modello dell’inglese zoning) Suddivisione di un ambito territoriale in zone a scopo di pianificazione e controllo delle trasformazioni urbanistiche del territorio stesso. Sin. zonizzazione. il vocabolario italiano fonte: Dizionario della lingua italiana Zingarelli __ _____

il lessico urbanistico Anche in questo testo, trovate poi la voce inglese, zoning, definita come «pratica di suddivisione in zone di un territorio per lo più urbano, nella pianificazione urbanistica». In questa voce, però, vediamo emergere anche delle critiche… azzonamento Traduzione del termine inglese di zoning. Operazione di suddivisione in «zone», generalmente omogenee quanto a destinazione e funzioni, del territorio urbano o di una sua parte, nell’ambito di uno strumento urbanistico, nell’ispirazione originaria (a partire dal 1920-30) tesa a conseguire obiettivi di razionalità nell’ insediamento superando il livello patologico raggiunto nella città modena e industriale dalla sovrapposizione spaziale delle funzioni. _______ __________ ________ ____________________ fonte: Dino Borri, Lessico urbanistico, Dedalo (s.a. e l.)

le critiche… zoning … tuttora largamente impiegato, ha tuttavia nelle sue interpretazioni più restrittive e meccanicistiche, risvolti non positivi, in termini di frammentazione e mancata integrazione della struttura urbana … tanto da essere considerato metodo parzialmente se non totalmente obsoleto di pianificazione di fronte alle crescenti esigenze di integrazione e organizzazione delle complessità poste dalle strutture urbane contemporanee. ______________________ _______________________________ fonti: Dino Borri, Lessico urbanistico; Enciclopedia dell’Architettura, Garzanti, Milano 1996 Alla ambiguità - e alla storia lunga - di questa tecnica fa riferimento anche un altro testo generale che possiamo consultare, la “Garzantina”. Vediamola…

zoning (ingl.) suddivisione del territorio (oggetto di un piano urbanistico) in parti a destinazione d’uso diversa, specificata da una normativa. Le distinzioni […] sempre previste sono quelle che assumono rilevanza settoriale e obiettivi di maggiore funzionalità interna (maggior produttività) nelle grandi città: residenza, industria, attività terziarie. Lo zoning venne messo a punto in Germania nella seconda metà dell’Ottocento […] . Negli USA […] divenne strumento giuridico autonomo di controllo complessivo dell’uso del suolo (prescrizione di destinazione funzionale, densità edilizia, altezza e distacco degli edifici). […] Lo zoning già da qualche decennio ha mostrato i propri limiti come strumento di pianificazione della città, la cui crescita e trasformazione sfuggono ai rigidi principi dello zoning. l’enciclopedia _______

un po’ di storia… Organi di governo locale, operatori del settore immobiliare e fondiario, riformatori sociali, pur con ruoli istituzionali diversi, sono stati interessati allo zoning come mezzo di controllo e organizzazione del suolo urbano che agisce soprattutto in negativo, per impedire destinazioni d’uso non compatibili. Manifesto apparso a Evansville (Indiana), in una campagna pubblicitaria e favore dello zoning Fonte: Enciclopedia dell’Architettura, Garzanti, Milano 1986

Fra il 1870 e il 1915 la tecnica dello zoning viene utilizzata in Germania per regolare densità abitative e usi delle città in espansione. L’obiettivo fondamentale è controllare la crescita della Grosstadt attraverso la definizione di usi e funzioni ammissibili e/o l’indicazione di precise tipologie edilizie. Ovvero, di regolare, insieme, questioni economiche (il valore dei suoli), sociali (com-presenza di ceti sociali), “tecnologiche” (l’igiene, la circolazione, la produttività…) e di immagine della città (borghese). Con lo sviluppo dello zoning - contemporaneamente - si diffonde una pratica amministrativa, si raffina il sapere tecnico-scientifico elaborato dai primi urbanisti, si consolida il ruolo (diverso) di funzionari, studiosi, professionisti. Germania, fine ‘800

inizialmente, non sono i piani (di costruzione o di allineamento), a definire le zone, ma piuttosto i regolamenti edilizi il potere sul regolamento è attribuito alla Baupolizei (organo del governo centrale), che lo elabora, lo emana e ne controlla l’applicazione i parametri su cui si interviene sono gli usi e le densità: si stabiliscono funzioni ammesse in ogni porzione di suolo e volume che gli edifici da costruire possono produrre, spesso fissandone le altezze, talvolta influenzandone la forma. la versione tedesca Lo zoning si sviluppa, infatti, (prima) come strumento amministrativo e (poi) come tecnica, perfezionata dagli studiosi e divulgata attraverso i manuali. In particolare,

La prima città che utilizza un Bauzonenplan (una mappa che divide in zone il territorio) insieme a un regolamento che detta le norme per le diverse zone è Francoforte. L’anno è il 1891. Le norme riguardano: una data, e un esempio… la densità edilizia (altezza degli edifici, numero dei piani, la superficie che può essere coperta per ogni lotto edificabile) le destinazioni d’uso dei suoli (industria, residenza, attività miste) “E’ il primo vero piano di zonizzazione, completo ed esauriente, in quanto interessa tutto il territorio comunale e riguarda tutti i settori dell’attività edilizia” (corsivi miei). Fonte: Franco Mancuso, Le vicende dello zoning, Il Saggiatore, Milano 1978

Colonia, 1901 zona I (parte antica della città), edifici a blocco chiuso, max 5 piani zona II (fascia intorno al Ring), solo edifici bassi, con grande superficie scoperta (50%) zona III (espansione) edifici di tipo aperto, max 4 piani Fonte: Franco Mancuso, Le vicende dello zoning, Il Saggiatore, Milano 1978 Il regolamento prevede una zonizzazione per densità e tipologia:

Colonia, 1951 Fonte: Franco Mancuso, Le vicende dello zoning, Il Saggiatore, Milano 1978 Quasi cinquant’anni dopo, la stessa città appare ben più complessa all’analisi del geografo Dickinson, che individua molte più zone distinte per densità e usi: 1. z. centrale o interna 2. z. edificata con densità medio-alta 3. z. parzialmente edificata 4. zona esterna o suburbana 5. zona industriale 6. edifici pubblici 7. ferrovie e depositi 9. parchi e spazi pubblici

New York, 1915 … la sua ombra copriva - a mezzogiorno - sei volte la sua area. Estendendosi almeno per un quinto di miglio, essa privava del sole gli edifici sul fronte di Broadway alti fino a 21 piani, e si estendeva a nord su almeno quattro isolati. (S. Toll, Zoned American, 1969) 120, Broadway Equitable Building

dal grattacielo allo zoning Gli effetti nefasti dei 40 piani dell’Equitable Building favoriscono l’approvazione, nel 1916, della prima Zoning Ordinance, che impone limiti di altezza e fissa una sorta di diritto minimo di “accesso al cielo”. Nel centro, oltre l’altezza fissata, gli edifici devono arretrarsi, in modo che le facciate non incontrino mai i piani obliqui ideali, che garantiscono il passaggio della luce. Si possono invece costruire delle torri (in teoria, senza limiti di altezza) su un quarto del lotto. figura Le nuove regole (oggetto a loro volta di critiche e modificate nel 1961) favorirono la particolare forma dei grattacieli post-1916, simili nella forma al wedding cake, la torta nuziale. Una effettiva limitazione delle altezze, si ebbe in realtà grazie alla combinazione fra norme e (scarsa) economicità delle superfici legali costruibili ai livelli più alti.

Nel 1926 la Corte suprema degli Stati Uniti, con la decisione su questo caso, stabiliva la costituzionalità dello zoning. La Corte sostenne che lo zoning era un uso legittimo dei poteri di polizia, poiché: «Fino a pochi anni fa, la vita urbana era relativamente semplice, ma con la grande crescita e concentrazione della popolazione i problemi si sono moltiplicati e si moltiplicano continuamente, il che richiede e continuerà a richiedere restrizioni aggiuntive per quanto riguarda l’uso e l’occupazione dei suoli privati nelle comunità urbane». la storia Euclid vs Ambler, 1926 Per essere costituzionale una ordinanza di zoning deve essere comprensiva (cioè riguardare tutte le proprietà di una giurisdizione) ed equa (proprietà nella stessa zona devono essere trattate in modo uguale).

Ai primi del ‘900, lo zoning viene adottato in pochi paesi (europei), per poi estendersi praticamente a tutti i paesi negli anni successivi alla I guerra mondiale. Al gruppo dei paesi battistrada appartengono la Svezia (legge urbanistica 1907), l’Olanda (1901) e l’Inghilterra (Town Planning Act, 1909). Fra gli anni ‘20 e ‘30, infine, congressi, saggi, riviste, manuali e applicazioni concrete di piani e regolamenti si moltiplicano dovunque fino a che, alla fine del decennio, lo zoning entra a pieno titolo nel dibattito dell’architettura moderna, anche grazie alle sperimentazioni di singoli “personaggi” innovativi come Le Corbusier e Tony Garnier. la diffusione dello zoning

Il piano elaborato fra 1931 e 1935 è quasi un manifesto dell’urbanistica moderna. Amsterdam precise indagini preliminari aggionamento continuo forte intervento pubblico uso del verde per strutturare e dividere i nuovi quartieri (in rosso) Non solo incorpora lo zoning, ma si fonda su:

Nel 1928, a La Sarraz, si tiene il primo dei Congressi Internazionali di Architettura Moderna (CIAM). Fra i protagonisti, Le Corbusier insiste sulla centralità di una triade di funzioni cui la macchina-città deve rispondere: abitare, lavorare, ricrearsi. A queste funzioni (non più usi, dunque) l’urbanistica deve rispondere con i suoi mezzi - zonizzazione, disciplina del traffico, legislazione - e definendo i rapporti fra esse in base alla densità della popolazione, stabilita attraverso la pianificazione. Nel 1933, nel IV Congresso - celebrato a bordo di una nave e dedicato alla città funzionale - questi principi vengono codificati nella cosiddetta Carta di Atene, che avrà poi una larghissima diffusione. I Ciam

Anche da noi l’ azzonamento - soprattutto per tipologie - conquista il suo spazio negli anni ‘30, nell’urbanistica coloniale e nei piani precedenti la prima legge urbanistica. Nel 1937 il dibattito sullo zoning domina il I Congresso dell’INU (l‘Istituto nazionale di urbanistica). Nel 1942 la legge urbanistica raccoglie i frutti di questa stagione. Come abbiamo visto, la legge 1150 istituisce diversi tipi di piano e affida al Prg il compito di individuare, innanzitutto, le zone di espansione (dove si potrà utilizzare l’esproprio) nonché gli spazi riservati a servizi e attrezzature. Nel 1967, dopo molti anni di ulteriore dibattito politico e tecnico, la cosiddetta legge-ponte introduce per i Prg l’obbligo di suddividere il territorio comunale in zone territoriali omogenee. L’elenco di queste zone, definito quindi per legge e a livello nazionale, è contenuto in un decreto applicativo della legge stessa, varato nel 1968. l’Italia

Bari 1938, Piano regolatore e di ampliamento Ravenna 1945, Piano regolatore gli schemi semplici dei primi tempi

Bologna 1958, Piano regolatore generale (la città entro le mura) Bologna 1965, Legenda di una Variante al piano aumentano le distinzioni

Cremona Piano Regolatore Generale, 1956 Planimetria dell'aggregato urbano contenente il piano regolatore e la suddivisione del territorio in zone (azzonamento scala 1:5.000) … e cambia lo stile dei (di)segni

il successo dello zoning Nonostante le numerose critiche, lo strumento zoning ha goduto, nel tempo, di uno straordinario successo. Le ragioni di questo successo coincidono, spesso, con i motivi di critica e possono essere ricondotti alla semplicità - o anche banalità - e alla apparente neutralità di questo potente strumento. Che permette di ridurre la città a suolo, e così di ridurre sostanzialmente la complessità delle questioni da trattare. Il tipo di piano più forte e diffuso, non a caso, sarà nel tempo il piano di uso del suolo. Purtroppo, lo zoning non sarà (sol)tanto uno strumento, ma diventerà un modello. Con molti effetti negativi sulla ricchezza di significati, e di forme, della città. Resta il fatto che la zonizzazione continua ad essere, a tutt’oggi, la parte dura del piano, quello che “vale”.

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tendenze attuali

complementi e commenti

perdita per la città stimata in 1.000.000 di dollari (gli abitanti del vicinato se ne andarono in massa con conseguente perdita di entrate in tasse) resta il più alto fino alla costruzione dell’Empire State Building (1931) QUALCHE DATO investimento: 35.000.000 dollari per la prima volta si usa il parametro dell’ascensore per definire l’altezza ottima (cioè più conveniente) impiegati negli uffici ospitati: 13.000 ancora Equitable

Lo zoning “produce” ingombri immaginari massimi, che qui, per es., sono dati dalla regola del setback e da quelle su torri e soluzioni d’angolo. In realtà, i costruttori tendono a sfruttare comunque tutta la possibilità-limite, e così facendo creano (anche) la nuova tipica sagoma del grattacielo newyorkese. effetti del setback

The Bloke Alone by Rem Koolhaas … Shadow With the Equitable Building (1915) the process of reproduction loses its credibility through the grim deterioration -both financial and environmental- it inflicts on its surroundings. Its shadow alone reduces rents in a vast area of adjoining properties, while the vacuum of its interior is filled at the expense of its neighbors. Its success is measured by the destruction of its context. The time has come to subject this form of architectural aggression to regulation. "It became increasingly evident that the large project was a concern not only of an individual, but of the community, and that some form of restriction must be adopted..“ Law The 1916 Zoning Law describes on each plot or block of Manhattan's surface an imaginary envelope that defines the outlines of the maximum allowable construction. The law takes the Woolworth as norm: the process of sheer multiplication is allowed to proceed up to a certain height; then the building must step back from the plot line at a certain angle to admit light to the streets. A Tower may then carry 25 percent of the plot area to unlimited heights. The last clause encourages the tendency of single structures to conquer the vastest possible area, i.e., a whole block, in order to make the 25 percent that can be Tower as large (profitable) as possible. In fact, the 1916 Zoning Law is a back-dated birth certificate that lends retroactive legitimacy to the Skyscraper. Village The Zoning Law is not only a legal document; it is also a design project. In a climate of commercial exhilaration where the maximum legally allow able is immediately translated into reality, the "limiting" three-dimension parameters of the law suggest a whole new idea of Metropolis. If Manhattan was in the beginning only a collection of 2,028 blocks, it is now an assembly of as many invisible envelopes. Even if it is still a ghost town of the future, the outlines of the ultimate Manhattan have been drawn once and for all. The 1916 Zoning Law defines Manhattan for all time as a collection of 2,028 colossal phantom "houses" that together form a Mega-Village. Even as each"house" fills up with accommodation, program, facilities, infrastructures, machineries and technologies of unprecedented originality and complexity, the primordial format of "village" is never endangered. The city's scale explosion is controlled through the drastic assertion of the most primitive model of humancohabitation. This radical simplification of concept is the secret formula that allows its infinite growth without corresponding 1055 of legibility, intimacy or coherence. (As a simple section reveals, each envelope is a gigantic enlargement of the originai Dutch gable house with the tower as an endless chimney. The City of the Zoning Law -the Mega-Village- is a fantastic enlargement of the original New Amsterdam). The present text was published in www.alleo.it and it is reproduced here by kind permission by the Publishers. copyright © 2001-02, www.art-omma.org and the authors, unless otherwise stated, design .plex lettura

Il villaggio di Euclid, vicino a Cleveland (Ohio) aveva uno zoning cumulativo. Il territorio era diviso in 6 zone, da U1 a U6, ognuna delle quali ammetteva un certo uso e tutti gli usi propri delle zone con numero più basso: in U6 si ammetteva industria pesante e leggera (U5), ma anche terziario (U4), condomini (U3), case bifamiliari (U2) e unifamiliari (U1). La Ambler possedeva a Euclid un suolo su cui intendeva espandersi, e che la municipalità - proprio per evitarlo - aveva classificato solo in parte come U-6, destinando invece una striscia al massimo ad appartmenti, e il fronte su Euclid Avenue (1,800 piedi) al massimo case bifamiliari. La società riteneva, perciò, che lo zoning avesse fatto scendere il valore dei suoi terreni su Euclid Avenue da 150$ a soli 50$ per piede. E che questo era un “esproprio” incostituzionale per il V emendamento ("…la proprietà privata non può essere destinata a uso pubblico senza un giusto compenso”). Euclid vs Ambler, la storia

imageCorbu Schemi per Ville radieuse e applicazione dei principi a Parigi, con il Plan Voisin «… la zonizzazione è quella operazione fatta sulla pianta di una città al fine di assegnare a ogni funzione e a ogni individuo il suo giusto posto. Essa si basa sulla necessaria discriminazione fra le diverse attività umane che richiedono ognuna il proprio spazio particolare: locali per l’abitazione, centri industriali o commerciali, sale o spazi aperti destinati allo svago» (Carta di Atene)

zone A Parti del territorio comunale interessate da insediamenti di carattere storico, artistico o di pregio ambientale. zone B (di completamento) Parti totalmente o parzialmente edificate (sup. coperta > del 12,5% della sup. fondiaria) e con densità territoriale > 1,5 mc/mq, con caratteri diversi dalla zona A. zone C Parti inedificate, o meno edificate di B, destinate all’espansione. definizioni del decreto 1444/68 zone D Parti destinate a impianti industriali o assimilabili. zone E Parti destinate a uso agricolo zone F Parti destinate ad attrezzature e impianti di interesse generale. zone bianche Zona non definita nel piano, o per la quale siano decadute le prescrizioni. Per ogni intervento occorre precisare, con Variante al piano.